Eliminar la Pre-Venta de Inmuebles No Es La Solución

Suele ser el caso en Ecuador que la política pública está diseñado basado en las acciones de los pocos que aprovechan, y luego termina perjudicando a la gran mayoría que hace bien.

En el caso de la nueva propuesta del Municipio de Quito de solamente entregar la propiedad horizontal cuando el proyecto inmueble, sea conjunto o edificio, se haya terminado, los perjudicados no solamente son los constructores, sino también los consumidores de bienes raíces.

La intención de la propuesta es clara: queremos proteger al consumidor de los malos constructores que estafan a sus clientes o  que, por incompetencia o mala suerte, quiebran, y dejan a los consumidores sin nada.

Vale la pena mencionar que el riesgo no es inventado: en los últimos años han caído hasta algunos constructores grandes en Quito. Siendo una casa la inversión más grande que puede hacer la persona promedia, deberíamos buscar protegerlos.

La forma propuesta, no obstante, no es la correcta.

¿por qué?

Porque poder comprar cuando un edificio está en planos o en construcción permite que el consumidor consiga un precio más barato, lo cual hace bajar todos los precios para todos. Como la construcción es un negocio de utilización intensiva de capital, el constructor en general está dispuesto a vender a un precio menor para poder conseguir crédito libre de intereses.

A la vez, el precio pagado refleja el costo del metro cuadrado del día, lo cual puede significar un descuento de 10-20% al precio que habrá cuando el proyecto esté terminado, si tomamos como ejemplo cómo han subido los precios en Quito en ciertos sectores durante los últimos años.

Para poder terminar un proyecto bajo el régimen propuesto, el constructor tendrá que ir al banco privado para buscar los fondos necesarios para terminar su trabajo. Ese financiamiento viene con un costo que, al final, será asumido por el consumidor. Es decir que si el banco cobra 10% para el préstamo al constructor, el costo del inmueble será 10% más.

En una ciudad en que no estamos seguros si a.) hay una burbuja del precio de inmuebles producida por el acceso a nuevos fuentes de crédito o b.) el mercado se está normalizando después de un período de crédito innecesariamente reducido, no deberíamos buscar aumentar el costo. En Quito aún hay un déficit de alojamiento, y subir el costo justamente al mismo tiempo que el costo de cemento está subido, simplemente perjudica al consumidor y al mercado en general. 

Lo bueno del sistema propuesto es que el banco asume el riesgo del proyecto, y al final eso es el objetivo del municipio: aliviar al consumidor el riesgo de su inversión. No obstante, hay una mejor manera de proteger al consumidor y reducir el costo del riesgo. 

La respuesta es un seguro.

Cuando sacas un préstamo hipotecario, el banco insiste en que también sacas un seguro de vida. De esta manera, si mueres antes de terminar de pagar tu préstamo, el banco se asegura de recibir la totalidad de su préstamo.

De hecho, todo el sistema bancario depende de seguros para compartir el riesgo que producen transacciones de esta naturaleza. Fue justamente una manipulación y ofuscación de este sistema que desembocó en la crisis financiera mundial de los últimos años. 

La solución para los bienes raíces, entonces, debe encontrarse en hacer que cualquier persona que entre en un contrato de compra-venta debe tener que necesariamente comprar un seguro para su inversión. De esa manera, el consumidor está protegido del riesgo de que el constructor no termine el proyecto. A la vez, puede aprovechar de los beneficios de una pre-venta, incluyendo descuentos.

El constructor, por su parte, puede seguir accediendo a capital a un costo reducido, y ya no tendrá que asumir el costo de un préstamo, ni el costo de gestionar ese préstamo. 

Finalmente, el seguro siempre va a ser más barato que la solución del municipio, porque el riesgo ya no es asumido por el banco, sino por la empresa de seguros que utiliza el volumen de contribuyentes para protegerse del impacto de los proyectos fallados. 

Como mucha política pública, la intención es la correcta pero la ejecución produce resultados que al final termina perjudicando a los mismos que quiere proteger. Con un poco de creatividad, podemos proteger el costo sin subir el costo, lo cual debe ser el objetivo principal. 

 

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Acerca de Matthew Carpenter-Arevalo

A former Google and Twitter manager, Matthew Carpenter-Arévalo is the founder and CEO of Céntrico Digital, Ecuador´s foremost boutique digital marketing agency.
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